Les biens mal classés sur le plan énergétique effraient à tort de nombreux investisseurs. Pourtant, il est crucial de bien se préparer avant d’investir dans ces types de biens, sous peine de se retrouver confronté à des défis techniques ou fiscaux. Depuis la réforme de 2021, le contexte réglementaire autour du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a évolué, rendant cet outil central dans les politiques de rénovation énergétique, et accentuant la classification des « passoires thermiques » (biens classés F et G).
Un cadre réglementaire incertain
La montée en puissance du DPE s’accompagne d’une grande incertitude réglementaire. La suspension temporaire de MaPrimeRénov’ pour les logements classés F et G au printemps 2025 illustre cette instabilité. Cette décision vise à renforcer la crédibilité du dispositif, mais suscite des inquiétudes chez les propriétaires et les acteurs du secteur, confrontés à un cadre en constante évolution.
Première erreur : croire qu’un simple remplacement de fenêtres ou de chaudière suffira à améliorer le DPE
Le DPE repose sur une évaluation intégrale de la performance énergétique du bâtiment. Cela inclut l’ensemble de l’enveloppe thermique (murs, toiture, planchers), les systèmes de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude, ainsi que l’orientation du bâtiment. Les fenêtres et la chaudière ne représentent qu’une partie limitée des déperditions ou des consommations.
Souheil Yansi, cofondateur de la société d’investissement locatif Les Secrets de l’Immo, souligne : « Beaucoup d’investisseurs s’engagent sur des biens classés F ou G en imaginant qu’un simple remplacement de fenêtres ou un changement de chaudière suffira. En réalité, la mise aux normes énergétiques peut rapidement devenir un chantier complexe et coûteux, surtout dans l’ancien parisien… »
Deuxième piège : la dérive budgétaire liée à la rénovation
La rénovation énergétique peut rapidement devenir un piège budgétaire si elle n’est pas anticipée. Les exigences réglementaires croissantes et l’instabilité des aides publiques comme MaPrimeRénov’ entraînent souvent des chantiers aux coûts imprévus.
Souheil Yansi détaille : « Lorsque les coûts dérapent, c’est tout l’équilibre économique du projet qui vacille : rentabilité en baisse, trésorerie tendue, levier bancaire limité… Un projet mal maîtrisé peut faire basculer toute l’équation de rentabilité, surtout en cas de recours au crédit. »
Troisième erreur : investir sans audit technique préalable
Investir dans des surfaces mansardées ou sous combles présente souvent des contraintes thermiques, telles qu’une faible isolation et une mauvaise ventilation. Ces limitations réduisent les chances d’obtenir un bon DPE sans travaux préalables. Dans un environnement réglementaire strict, cela peut mener à des investissements peu rentables.
Souheil Yansi précise : « À Paris, il est quasiment impossible d’isoler par l’extérieur, notamment en copropriété. On doit donc procéder à une isolation par l’intérieur, ce qui grignote la surface habitable. Sur un 80 m², cette perte est absorbable ; sur un 15 m² mansardé, elle peut rendre le bien impossible à louer ou non conforme aux seuils de décence. »
Dans un marché où la performance énergétique est scrutée par les locataires et les acheteurs, il est essentiel de réaliser un audit technique rigoureux avant d’acheter.