Chaque semaine, des avocats de l’Asloca Genève et de la Chambre genevoise immobilière répondent aux questions des locataires ; ici, la question porte sur les dégâts et l’usure normale au terme du bail et sur ce que le locataire doit effectivement payer.
Votre chroniqueur : Pierre Stastny, juriste, Asloca Genève.
Question de Stuart T. à Cologny : «À la fin du bail, après l’état des lieux de sortie, ma régie me demande de payer pour des dégradations par rapport à l’entrée. Que faire?»
À Genève : dégâts et usure normale, que doit payer le locataire au terme du bail
Au terme du bail, le locataire répond des dégâts excédant l’usure normale et non des dégradations résultant d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Le bailleur doit contrôler l’état du bien au moment de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui‑ci est tenu responsable (art. 267a CO).
Concrètement, lorsqu’une régie réclame des réparations après l’état des lieux, elle le fait en principe par écrit. Plusieurs conditions doivent être respectées pour que le locataire soit tenu de payer : l’élément reproché doit ressortir clairement de l’état des lieux de sortie ou d’un courrier ultérieur et l’avis doit indiquer de façon précise la dégradation et la responsabilité du locataire. Les formulations générales ne suffisent pas.
Comment réagir si la régie réclame des réparations
Il est conseillé d’agir selon une procédure claire et rapide pour préserver ses droits :
- Demander à la régie les factures détaillées des réparations réclamées, afin de connaître la nature exacte des travaux et leur coût.
- Prévenir sans délai son assurance responsabilité civile (assurance RC) des prétentions du bailleur, en transmettant les documents reçus de la régie ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie, et ce même si l’on n’admet pas la responsabilité.
- Si un document signé indique que «le locataire admet être responsable des dégâts», l’invalider sans délai par courrier recommandé adressé à la régie.
Pour être valable, l’avis de défaut doit permettre au locataire de comprendre précisément la dégradation qui lui est imputée et qu’il en sera tenu pour responsable. Par exemple, la mention «peinture du logement abîmée» est trop vague : elle ne précise ni la pièce ni la partie concernée, ni l’imputation de responsabilité. L’avis doit être donné à temps, soit lors de l’état des lieux, soit par courrier expédié dans un délai de deux à trois jours ouvrables après celui‑ci.
Exemples d’usure normale et imputation des coûts selon l’ancienneté
Le locataire a le droit d’utiliser le logement et donc d’en user. Certaines dégradations résultent d’un usage normal : ainsi, une chambre d’enfants peut présenter une usure accélérée et il est fréquent que la peinture soit usée après six ans. Les petits trous pour accrocher des tableaux sont considérés comme normaux et peuvent être comblés sans nécessité de tout repeindre. En revanche, le locataire doit assurer le nettoyage des lieux avant la remise des clés, même si ceux‑ci ont été pris en état de saleté.
L’entretien courant et la vétusté incombent au bailleur : il convient donc d’imputer des amortissements sur les sommes réclamées. À titre d’exemple, une peinture neuve (dispersion) doit être refaite après huit ans. Si le bail a duré neuf ans, le locataire sortant n’a rien à payer pour cette peinture ; si le bail a duré quatre ans, il ne doit supporter que la moitié du coût.
En résumé, la régie doit préciser les réparations et prouver la responsabilité du locataire dans des délais courts ; le locataire doit demander des justificatifs, informer son assurance RC et contester sans délai toute admission de responsabilité signée. Ces démarches protègent contre des demandes indûment générales ou tardives de la part du bailleur.