Marché immobilier neuf en Occitanie : crise et disparition des investisseurs

Chiffres 2023–2025 et immobilier neuf Occitanie‑est

Selon la Cellule économique régionale de la construction (CERC), le volume d’activité du bâtiment a diminué de 4,5 % en Occitanie entre 2023 et 2024. Cette baisse est moins marquée que la moyenne nationale (- 5,6 %) mais reste de 7,5 % inférieure au niveau de 2019.

Le chiffre d’affaires régional s’établit à 15,4 milliards d’euros, répartis entre 8,5 milliards pour les travaux d’entretien‑rénovation et près de 6,9 milliards pour la construction neuve. C’est précisément ce segment de la construction neuve qui subit la plus forte contraction, en recul de 10,1 %.

Pour le premier semestre 2025, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée indique que les mises en vente se stabilisent (-1 % par rapport au S1 2024) tandis que les ventes reculent de 6 %. « Ce qui coince aujourd’hui, c’est la transformation entre la mise en commercialisation et le début du chantier car il est devenu difficile de commercialiser les 40 à 50 % de logements requis par les banques pour financer le programme », souligne Thierry Iacazio, le président de la FPI régionale.

Disparition des investisseurs et hausse du stock

Un des signaux les plus net de cette crise est la quasi‑disparition des investisseurs locatifs dans le neuf, conséquence directe de la fin du dispositif Pinel fin 2024. Sur le premier semestre 2025, les investisseurs ne représentent plus que 18 % des ventes en Occitanie, contre 52 % au S1 2024.

Cette évolution fait mécaniquement progresser la part des acquéreurs occupants : 818 ventes au S1 2025 contre 628 au S1 2024 et 728 au S1 2023. Par ailleurs, les dispositifs d’accession aidée progressent, notamment le bail réel solidaire (BRS) qui pèse désormais 12 % des ventes (libres et aidées), contre 5 % au S1 2024 et 1 % au S1 2023.

Faute d’une alimentation suffisante du marché, le stock de logements disponibles est resté au niveau de fin 2024, avec près de 3 350 logements disponibles fin août en Occitanie‑est. « La part du stock dur, c’est‑à‑dire les logements livrés mais toujours pas vendus, représente 7 % de l’offre disponible, alors qu’il pesait seulement 1 % en 2022 et même 0,7 % en 2021 ! », s’inquiète Thierry Iacazio.

Face à cela, certaines mesures publiques ont partiellement compensé la chute des ventes au détail. « Depuis deux ans, le volume de ventes au détail diminue au profit des ventes en bloc grâce à l’initiative d’Action Logement et de la Caisse des dépôts », observe Thierry Iacazio, mentionnant les achats de logements intermédiaires ou sociaux par ces deux organismes. Au premier semestre, les ventes au détail ont chuté de 23 % en Occitanie, sous la barre des 1 000 logements vendus, tandis que les ventes en bloc sont passées à 388 unités contre 176 au S1 2024. « Cela permet de sécuriser le démarrage des opérations mais ça ne suffit pas à compenser la baisse des ventes à investisseurs », prévient toutefois Thierry Iacazio.

Montpellier et les marchés secondaires : contrastes au premier semestre 2025

Le territoire affiche des trajectoires contrastées. À Montpellier, les indicateurs sont plutôt orientés positivement même si les volumes restent bas historiquement. Les mises en vente augmentent de 70 % par rapport au S1 2024 (près de 600 logements) et de 135 % pour la seule ville de Montpellier, qui reste la locomotive régionale.

Cette dynamique s’explique notamment par un choc d’offre initié par la municipalité et par la concentration des ventes dans les ZAC, qui représentent 67 % des transactions. Les ventes globales dans la métropole progressent de 42 %, et les ventes au détail de 11 %. « Mais une baisse de 48 % par rapport à 2022 », souligne Sandrine Peythieu, directrice de l’agence Méditerranée chez Urbis.

Sur la métropole, le prix moyen au mètre carré est d’environ 5 000 €/m², et sur la ville de Montpellier il est d’environ 5 400 €/m². Dans un contexte de taux d’intérêt maintenus autour de 3,5 %, les ventes à occupants en accession aidée restent dynamiques : 41 % des ventes au détail de la métropole, dont 18 % pour un logement en BRS.

En revanche, les marchés secondaires de l’ex‑Languedoc‑Roussillon sont fortement impactés. Sur l’agglomération nîmoise, seules 60 mises en vente et trois ventes ont été enregistrées au S1 2025. « alors que c’était un marché de relais en 2021 et 2022, ce qui a saturé l’offre », analyse Sandrine Peythieu. Selon Thierry Iacazio, « L’agglomération de Nîmes n’a pas vraiment bénéficié de l’effet ventes en bloc en raison de sa stratégie de manque de mixité sociale, et le relais vers les propriétaires occupants ne s’est pas fait, Il faudra à nouveau réguler le prix – 3 780 euros/m2 – pour rencontrer la demande. »

Les mises en vente chutent entre -70 % pour l’agglomération nîmoise et -88 % pour l’agglomération de Béziers, où le marché très orienté investisseurs s’est effondré (66 ventes au S1). Certains secteurs enregistrent toutefois quelques reprises, sur des volumes modestes : 112 ventes sur Sète Agglomération, 87 sur le Grand Narbonne et 95 sur la Communauté urbaine de Perpignan.

Acteurs inquiets et conditions de relance

Les promoteurs restent préoccupés par la pérennité des financements et l’absence d’investisseurs privés. Thierry Iacazio alerte : « S’il n’y a pas d’accompagnement à l’investissement locatif, ça ne pourra pas tenir. Faute d’investisseurs, on peine à démarrer les opérations ! Si demain, le statut du bailleur privé est créé, la part des investisseurs remontera ».

La situation est rendue plus fragile par l’instabilité politique évoquée par les professionnels et le risque d’une remontée des taux d’intérêt, deux facteurs susceptibles d’affecter encore la capacité de relance du marché du logement neuf en Occitanie.