Crise du logement en Turquie : les loyers flambent à Istanbul en 2025

La crise du logement en Turquie s’accentue en 2025, et Istanbul concentre les tensions les plus vives.
Malgré une inflation officielle en recul à 33,5% en juillet 2025, les loyers s’envolent bien au‑delà des chiffres publics,
pesant lourdement sur le budget des ménages.

Niveaux record à Istanbul

Les hausses de loyers sont particulièrement visibles dans la capitale économique du pays.
Selon la société d’évaluation immobilière d’Istanbul, le loyer mensuel moyen des appartements atteignait en juillet environ 30 000 lires (750 dollars).
Dans certains quartiers huppés, les tarifs ont franchi pour la première fois la barre des 60 000 lires.

• Kadıköy : moyenne d’environ 62 000 lires (1 550 USD).
• Sarıyer : environ 60 000 lires.
• Beşiktaş : autour de 52 000 lires.
• Bakırköy : près de 50 000 lires.
• Zeytinburnu : environ 45 000 lires.

Un rapport de Deutsche Bank pour 2025 classe Istanbul en tête des hausses mondiales des loyers sur cinq ans,
avec une augmentation d’environ 193% en lires et près de 160% en dollars.
Cette progression dépasse largement l’effet de l’inflation, témoignant d’une hausse réelle du coût du logement.

La vie des habitants

Les locataires ressentent directement cette flambée. Ibrahim Husseini, résident d’Istanbul, raconte que le logement « dévore la moitié du budget, voire plus ».
Il payait il y a deux ans 12 000 lires (300 USD) pour un appartement moyen ; le propriétaire exige aujourd’hui plus de 25 000 lires (625 USD) pour le même logement.

L’augmentation des loyers s’ajoute à la montée des dépenses quotidiennes (alimentation, factures, services).
Les salaires peinent à suivre, ce qui accentue la pression sur les réfugiés et les familles arrivantes.

Baisse de la propriété et pression sur les locataires

Les statistiques officielles révèlent une transformation notable du parc résidentiel turc.
Le taux de propriété des logements est tombé à 55,8% en 2024, son niveau le plus bas depuis 18 ans.

• En 2014, le taux de propriété avoisinait 61% ; il n’est pas attendu qu’il dépasse 56% en 2025 malgré les aides publiques.
• Près de 44% des ménages dépendent désormais de la location.
• Parmi les ménages à faibles revenus, la part des locataires est passée de 24,5% à 36,7% en quelques années.
• Dans la classe moyenne, le taux de propriété a chuté de 58,6% à 56,3% en un an.

Cette évolution augmente la vulnérabilité des catégories les plus fragiles face à la hausse des loyers.

Mesures gouvernementales

Depuis mi‑2022, le gouvernement a fixé un plafond légal d’augmentation annuelle des loyers à 25%.
Malgré des extensions de cette mesure jusqu’en juillet 2024, de nombreux propriétaires ont contourné la règle
en refusant de renouveler les baux puis en relouant à des tarifs nettement supérieurs.

Début 2025, les autorités ont instauré un système de vérification électronique des annonces immobilières : toute annonce doit provenir du propriétaire ou d’une agence agréée.
Les campagnes de contrôle ont abouti à des sanctions importantes et à un renforcement du nombre d’offices autorisés.

• Amendes supérieures à 137 millions de lires infligées à plus de 1 100 agences non conformes.
• Hausse de 20% du nombre d’agences licenciées en moins d’un an, atteignant 84 687 bureaux.
• Annonce d’un plan de construction de 500 000 logements sociaux par le ministre de l’Environnement et de l’Urbanisme, Murat Kurum.

Facteurs derrière la flambée des loyers

Plusieurs éléments expliquent la montée rapide des loyers, selon les économistes et acteurs du marché.
Les vagues d’inflation de 2022‑2023 ont augmenté les coûts des biens et services, incitant les propriétaires à réévaluer les loyers.

• La dépréciation de la lire face aux devises étrangères a poussé beaucoup de bailleurs à renégocier les contrats.
• Les séismes de février 2023 ont renforcé la demande de logements modernes et résistants aux secousses, notamment à Istanbul.
• L’afflux annuel de plus de 500 000 étudiants vers les grandes villes entretient une demande locative soutenue.
• L’augmentation du coût de la construction, des terrains et du financement freine l’offre nouvelle ou en hausse de prix.

Pour l’analyste Omar Akouch, ces facteurs conjugués expliquent que la hausse des loyers ne soit pas seulement une conséquence mécanique de l’inflation,
mais aussi le résultat d’un déséquilibre prolongé entre offre et demande et d’une réévaluation des risques et des coûts supportés par les propriétaires.