Crise immobilière à Toronto enflamme les prix et les résidents

Une crise immobilière sans précédent frappe Toronto, la plus grande ville du Canada, exacerbant une crise du logement qui a des répercussions lourdes sur la vie de ses habitants et s’étend aux centres urbains environnants.

Cette crise revêt de multiples visages, parmi lesquels se distingue une hausse historique des prix des maisons et des loyers, en plus d’une pénurie aiguë de logements abordables, une situation qui aggrave la crise immobilière que traverse actuellement le pays dans son ensemble.

Cette situation menace l’image du « rêve canadien », avec les données de l’Institut Angus Reid, un organisme à but non lucratif, indiquant que 3 Canadiens sur 10 envisagent de quitter leur province en raison de l’incapacité à supporter les coûts du logement.

Une augmentation fulgurante

Un rapport publié sur le site Zokasa spécialisé dans l’immobilier fournit des chiffres révélant l’augmentation massive des prix des logements à Toronto au cours des cinq dernières années, se basant sur les données de l’Association canadienne de l’immobilier. L’augmentation s’est élevée à 42,8 %, où le prix moyen d’une maison standard est passé de 746 500 dollars canadiens (environ 543 000 dollars américains) en 2019 à 1 065 800 dollars canadiens (environ 776 000 dollars américains) en 2024.

Le marché locatif n’est pas en reste, le rapport sur les loyers nationaux publié mi-2023 par deux institutions immobilières de premier plan au Canada indique qu’alors que les loyers moyens ont augmenté en moyenne de 20 % dans le pays entre 2021 et 2023, Toronto a connu une hausse de 41 %, classant ainsi la ville au deuxième rang des hausses les plus importantes dans le pays.

Cette augmentation est qualifiée dans certains rapports de « stupéfiante », le loyer moyen pour un appartement d’une chambre passant de 1 600 dollars en 2013 à 2 503 dollars en 2022.

Dans le même temps, le loyer moyen de toutes les unités (des studios aux appartements de 3 chambres) est passé de 1 894 dollars à 2 984 dollars, représentant une hausse de plus de 1 000 dollars en une décennie.

La perspective est sombre pour les locataires à Toronto, où les loyers ont augmenté de 41 % en seulement deux ans. (Getty)

Le dilemme des nouveaux arrivants

Certaines études spécialisées indiquent que les prix de l’immobilier sont restés relativement abordables de 1970 au milieu de la première décennie du XXIe siècle, avant que la capacité à supporter les coûts du logement ne se détériore davantage.

Cette évolution abrupte est alimentée par plusieurs facteurs entrelacés, en tête desquels figure l’augmentation constante de la population de la ville de Toronto avec l’accroissement des vagues de nouveaux arrivants dans le pays, les données du ministère de l’Immigration du Canada confirmant que la majorité de cette frange de population préfère s’installer dans les zones urbaines.

Dans ce contexte, la région du Grand Toronto seule a accueilli jusqu’à 35 % des nouveaux arrivants, augmentant sa population d’environ 880 000 habitants entre 2013 et 2022 pour atteindre 7,2 millions, avec des prévisions dépassant les 8,3 millions d’habitants d’ici 2031.

L’impact du COVID-19 sur le marché immobilier

Une autre ironie découlant de l’afflux de nouveaux arrivants à Toronto réside dans ce que les experts appellent la grave pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, ce qui entrave les efforts pour étendre la construction de logements et atténuer la crise actuelle sur le marché immobilier.

Les travailleurs prennent leur retraite plus rapidement que ne peut être comblé leur remplacement, un défi qui s’est accentué avec la pandémie de COVID-19, certains travailleurs de la construction changeant de carrière ou prenant leur retraite prématurément. Le Canada aurait besoin de plus de 500 000 travailleurs supplémentaires dans le secteur de la construction d’ici 2030.

Selon le rapport sur la « démographie de la capacité à supporter les coûts du logement » publié en 2023, la période de la pandémie a mis en lumière une tendance importante vers le travail à distance, ce qui a accru la demande locative et exacerbé les coûts du logement. La demande de logements a augmenté plus rapidement que ce que les développeurs et les constructeurs peuvent facilement fournir.

La flexibilité offerte par le travail à distance a poussé de nombreux habitants à quitter la ville pour des zones urbaines proches afin de fuir le coût de la vie élevé, entraînant une augmentation de la demande dans ces zones et une hausse des valeurs immobilières également.

L’intensité de la crise du logement l’a placée au cœur des débats politiques du pays. (Shutterstock)

Le géant de l’investissement

Une autre facette soulignée par une étude de l’Université métropolitaine de Toronto réside dans le rôle prépondérant de l’investissement étranger dans la complexification de la crise, les investisseurs étrangers assurant par l’achat de biens immobiliers à Toronto un investissement stable et rentable, attirant ainsi davantage d’investisseurs et augmentant les prix des logements en raison de la hausse de la demande et de la rareté de l’offre.

Alors que la montée des prix des logements incite les individus et les grandes entreprises à se précipiter sur le marché immobilier pour maximiser les bénéfices en attisant la concurrence et en augmentant les loyers des logements nécessaires aux gens, peu importe les pressions croissantes que cela exerce sur les habitants et ses effets négatifs sur leur vie.

Les conséquences de la hausse des prix

La hausse continue des prix rend l’accès à un logement décent à un prix abordable un rêve de plus en plus lointain pour les classes moyennes et à faibles revenus, les listes d’attente pour les logements à prix abordables soutenus par le gouvernement atteignant 12 ans pour un appartement d’une chambre et 14 ans pour un deux pièces.

Cette évolution a entraîné une recrudescence de la situation de sans-abri dans la ville, pesant lourdement sur les refuges et augmentant le nombre de personnes vivant dans des tentes dans les espaces publics. Toronto a ainsi connu une multiplication par deux du nombre de campements par rapport à la même période de l’année précédente au printemps dernier, tandis que 178 personnes en moyenne sont évacuées des abris chaque jour en raison du manque de places disponibles, selon le Toronto Star.

Une étude du « Conseil régional de l’immobilier de Toronto » couvrant plus de 7 millions de résidents de la région métropolitaine de Toronto révèle qu’en comparant les habitants de logements abordables à ceux des autres logements, 29 % de la population et 23 % des résidents consacrent entre 30 % et plus de 50 % de leur revenu aux coûts du logement, impactant de manière tangible leur bien-être, les plongeant dans les effets de l’insécurité financière, du stress et de l’incapacité à subvenir à leurs besoins fondamentaux.

Certains observateurs mettent en garde contre le fait que la hausse des coûts du logement pourrait pousser de nombreuses personnes à quitter la ville, ce qui entraînerait une perte de travailleurs dans des secteurs vitaux comme le domaine médical.

Le gouvernement de Justin Trudeau a promis plusieurs mesures pour atténuer la crise du logement. (Reuters)

Promesses et mesures gouvernementales

L’aggravation de la crise du logement est devenue un point central des débats politiques dans le pays, le parti d’opposition conservateur blâmant les politiques du gouvernement libéral pour avoir créé cette impasse, tandis que de nombreux observateurs suggèrent que cette crise est un facteur clé derrière la chute de la popularité du parti libéral au pouvoir.

Face à cette scène complexe, le gouvernement canadien dirigé par Justin Trudeau et le gouvernement de l’Ontario ont pris plusieurs mesures pour s’attaquer aux principaux facteurs sous-jacents de la crise. Le gouvernement a promis de :

• Allouer 15 milliards de dollars à un programme de prêts pour la construction locative.
• Modifier les règles pour faciliter le travail dans les projets de construction afin d’accroître l’offre sur le marché.
• Augmenter les dépenses pour la formation et l’augmentation de l’immigration de travailleurs qualifiés.
• Encourager des méthodes de construction plus avancées pour surmonter les contraintes de temps et accélérer la réalisation des projets.
• Lancer un programme de développement coopératif d’une valeur de 1,5 milliard de dollars pour relancer le secteur du logement coopératif. Le gouvernement a également promis de créer un fonds visant à fournir un milliard de dollars de prêts et 470 millions de dollars de subventions pour aider les organisations à but non lucratif à acquérir et à maintenir des logements à faible coût plutôt que de les vendre sur le marché libre.
• Prolonger l’interdiction des acheteurs étrangers jusqu’au 1er janvier 2027 et lancer des consultations sur la possibilité de restreindre les « investisseurs des très grandes entreprises » pour acquérir des logements familiaux unifamiliaux partout au Canada.
• Prendre d’autres mesures liées à l’accélération des approbations de construction et d’autorisations bancaires et de crédit pour donner aux familles canadiennes l’opportunité d’épargner en vue d’acheter leur première propriété.

Malgré la description de ces mesures comme des promesses électorales vides ou comme des pas concrets vers la solution, la crise du logement à Toronto reste une question extrêmement complexe et multidimensionnelle. Malgré les nombreuses initiatives proposées, l’écart entre la demande de logements et l’offre disponible reste important, nécessitant des efforts complets et durables pour que les habitants de la ville puissent accéder à un logement décent et abordable.