La réforme fiscale de 2025 bouleverse les règles applicables à la location meublée non professionnelle (LMNP). L’amortissement, autrefois un levier majeur d’optimisation fiscale, devient désormais un facteur susceptible d’alourdir l’imposition lors de la revente. Propriétaires actuels ou futurs investisseurs doivent impérativement revoir leurs calculs avant toute transaction.
Une fiscalité LMNP 2025 moins avantageuse
Le législateur tend à favoriser la location longue durée, rendant la fiscalité LMNP moins favorable aux propriétaires. Cette réforme ne concerne pas certains secteurs spécifiques, notamment les résidences étudiantes et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), qui restent soumis aux règles antérieures.
Comparaison entre LMNP 2025 et ancien régime fiscal
Jusqu’à présent, lors d’une revente, les propriétaires pouvaient déduire les amortissements pour réduire la plus-value imposable. La réforme de 2025 modifie cette approche, entraînant une hausse de l’impôt sur la plus-value immobilière.
L’amortissement correspond à la prise en compte comptable de la perte de valeur du bien, du mobilier et des travaux réalisés. Sous le nouveau régime, les amortissements utilisés pour réduire le revenu imposable seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Impact sur les propriétaires louant en meublé qui revendent
La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition inscrit dans l’acte. Ce prix d’acquisition est majoré par :
- les frais de notaire forfaitaires à hauteur de 7,50 %;
- les travaux de construction ou d’agrandissement;
- un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour certains travaux, dont sont déduits les amortissements comptabilisés.
La valeur nette comptable (VNC) ainsi obtenue sert de base au calcul de la plus-value brute.
Un abattement pour durée de détention est ensuite appliqué, toujours valable selon la loi de Finances 2025, permettant :
- une exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de possession;
- une exonération des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) après 30 ans.
Le taux global d’imposition sur la plus-value se compose désormais de 19 % d’impôt sur le revenu majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Donation ou succession : un contexte spécifique
La donation ou la succession ne déclenchent pas l’imposition sur la plus-value immobilière des particuliers. En revanche, cette exception ne s’applique pas aux locations meublées professionnelles (LMP), qui demeurent soumises à l’imposition sur la plus-value professionnelle dans tous les cas.
Le rôle clé des notaires dans la fiscalité LMNP
La déclaration des plus-values immobilières relève exclusivement des notaires, détenteurs du monopole lié à la publicité foncière. Une collaboration étroite entre expert-comptable, avocat et notaire s’avère essentielle pour déterminer avec précision la plus-value à déclarer.
La tenue d’une comptabilité rigoureuse est indispensable dans le régime LMNP, condition sine qua non pour une gestion fiscale optimale.
Conseils pratiques de Céline Granier, avocat fiscaliste
Vente d’un LMNP : Si vous possédez plusieurs biens en LMNP, il est crucial de vous demander s’il est judicieux de conserver ou céder un logement non rentable. Les normes énergétiques actuelles et la hausse de la taxe foncière sont des éléments clés à considérer.
Achat d’un LMNP : La projection à long terme est indispensable. Les investissements suivis d’une revente rapide, notamment sous deux ans, ne sont plus fiscalement attractifs. Les simulations de calcul restent un outil incontournable pour guider les décisions d’investissement.