Les dynamiques actuelles de l’investissement locatif en France
Les banques accordent de plus en plus de prêts aux investisseurs immobiliers, un changement notable par rapport aux années précédentes. Pour ceux qui sont bien informés, des opportunités se présentent sur le marché.
Une chute brutale de l’investissement locatif
En 2022, la montée des taux d’intérêt et les problèmes d’accès au crédit ont provoqué une fuite des investisseurs du marché immobilier. Selon Yann Jéhanno, président du réseau d’agences Laforêt, « l’investissement locatif représentait entre 25 % et 30 % des achats avant 2022, tandis qu’aujourd’hui, ce chiffre est descendu en dessous de 20 % ». Cette tendance illustre un ralentissement significatif dans ce secteur.
Des contraintes en hausse pour les bailleurs
Les professionnels du secteur pointent également du doigt les nouvelles régulations qui compliquent la vie des propriétaires bailleurs. L’encadrement des loyers dans certaines grandes villes a en effet pour effet de diminuer la rentabilité de ces investissements. De plus, la mise à l’écart progressive des logements énergivores du marché locatif entraine d’autres limitations. Depuis le 24 août 2022, les loyers des biens classés F et G sont bloqués, et depuis le 1er janvier 2023, les logements très énergivores (au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré annuels) ne sont plus considérés comme décents.
A partir de janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être reloués, suivis des logements classés F en 2028, puis ceux de catégorie E en 2034. Cependant, lors de sa déclaration de politique générale le 1er octobre, le Premier ministre Michel Barnier a évoqué une possible adaptation de ce calendrier.
La fin des dispositifs avantageux pour les investisseurs
La cessation du dispositif d’investissement locatif Pinel, qui proposait des avantages fiscaux pour les loyers abordables, a également contribué à cette désaffection vis-à-vis du neuf. En période de gloire du cadre Duflot-Pinel, un logement neuf sur deux était acquis pour la location.
Des opportunités malgré tout pour les bailleurs
Malgré ces obstacles, la situation n’est pas entièrement pessimiste pour les bailleurs. Souheil Yansi, cofondateur de « Les Secrets de l’immo », souligne que « la demande locative est à son plus haut niveau, entraînant mécaniquement une hausse des loyers, sauf dans les villes où ils sont réglementés ». Trouver un locataire prend en moyenne une semaine, soit quatre jours de moins qu’auparavant. Certaines régions, telles que la Charente-Maritime ou la Saône-et-Loire, ont connu des hausses de loyers de 21 % en 2023.
Dans les villes comme Rouen (+ 9 %), Brest (+ 7 %) et Metz (+ 6 %), la tendance à la hausse des loyers est également notable. Yannick Borde, maire de Saint-Berthevin, déplore que « la pénurie locative, anciennement confinée aux grandes agglomérations, s’étend désormais partout, rendant difficile le recrutement en raison des problématiques de logement ». Les propriétaires peuvent donc envisager de se lancer sans craindre de laisser leurs biens vacants. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, estime qu’« il est possible d’atteindre des rentabilités nettes d’environ 3 à 5 % par an avec un investissement locatif judicieusement choisi ».