À partir du 1er janvier 2025, la fiscalité concernant la location meublée non professionnelle (LMNP) en France va être significativement alourdie. Le gouvernement, dans le cadre de son projet de loi de finances pour 2025, prévoit de supprimer un avantage fiscal majeur dont bénéficiaient jusqu’à présent les propriétaires de biens loués en meublé. Cette réforme s’inscrit dans une stratégie globale visant à rééquilibrer le marché locatif, particulièrement dans les zones touristiques où les locations de courte durée, souvent de type Airbnb, saturent le marché et rendent l’accès aux logements de longue durée plus difficile.
Pourquoi ce changement fiscal ?
Actuellement, les propriétaires de biens loués en LMNP profitent d’un régime fiscal avantageux qui leur permet de déduire les amortissements de leurs revenus locatifs. Cette déduction n’étant pas prise en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente, elle réduit l’impôt à payer. Par exemple, un propriétaire ayant loué un bien en LMNP pouvait déduire une partie de sa plus-value imposable, contrairement à un bien loué vide, rendant ainsi la location meublée plus attrayante.
Cependant, le gouvernement considère que cette niche fiscale contribue à un déséquilibre sur le marché locatif, incitant les propriétaires à prioriser les locations meublées, souvent touristiques, au détriment des locations vides plus stables. Bercy a souligné dans son rapport que ce biais fiscal complique la situation des Français en quête de logements en location longue durée, surtout dans les zones touristiques où la demande excède largement l’offre.
Ce qui va changer dès 2025
Le projet de loi de finances pour 2025 introduit une modification importante : les amortissements seront désormais inclus dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien en LMNP. Cela signifie que les propriétaires seront imposés sur une base plus élevée, qui comprendra non seulement la plus-value classique mais également les sommes amorties durant la période de location. Par conséquent, la fiscalité sera plus lourde, augmentant le montant des plus-values imposables.
Par exemple, un bien acheté 100 000 euros, amorti de 20 000 euros, et revendu pour 200 000 euros, verra le montant imposable passer de 100 000 euros à 120 000 euros avec la nouvelle loi, intégrant les amortissements précédemment déduits.
Cette réforme devrait générer environ 200 millions d’euros de recettes supplémentaires pour l’État en 2025, selon les estimations du gouvernement.
L’objectif derrière cette réforme
Le gouvernement espère que cette réforme incitera les propriétaires à privilégier les locations vides, qui sont généralement associées à des baux plus longs, mieux adaptés aux besoins de logement des Français. Ce changement fait écho aux recommandations d’un rapport sur la fiscalité locative rédigé par la députée Renaissance Annaïg Le Meur, qui dénonçait un « biais fiscal au détriment de la location vide », incompatible avec les objectifs de la politique publique du logement.
Le débat parlementaire autour de ce projet de loi de finances promet d’être animé. D’ici là, cette réforme, qui entrera en vigueur au début de 2025, représente une nouvelle étape dans la volonté du gouvernement de réguler plus strictement le marché des locations meublées et de limiter l’impact des plateformes comme Airbnb sur le marché immobilier.
