Le marché immobilier français montre des signes de renouveau en 2023, offrant des opportunités intéressantes pour l’investissement immobilier locatif. Malgré des tensions persistantes sur les loyers, la baisse des prix de vente et l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit incitent de nouveaux propriétaires bailleurs à investir.
Un contexte favorable pour l’investissement immobilier
La demande immobilière a augmenté de 15 % au premier trimestre, selon le réseau Laforêt, témoignant d’un regain de dynamisme. Le site SeLoger souligne un possible retour des investisseurs cette année, motivés par plusieurs facteurs :
- des tensions durables sur le marché locatif,
- une correction des prix à la baisse,
- une amélioration des conditions d’emprunt.
Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, explique que les banques adoptent une posture plus souple pour conquérir de nouveaux clients. Elles utilisent davantage leur marge de manœuvre selon les critères du Haut Conseil de stabilité financière. Cependant, les taux avantageux restent principalement réservés aux achats de résidence principale.
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers oscillent entre 3 % et 3,5 %, mais les banques restent prudentes. Elles considèrent généralement 70 à 90 % des loyers futurs dans le calcul de la capacité d’emprunt, excepté pour les logements énergétiquement dégradés. Les durées de prêts sont souvent limitées à vingt ans.
Hausse des loyers et rendement locatif en progression
Avec la hausse des taux d’intérêt, certains ménages se trouvent exclus du marché d’achat et se rabattent sur la location. Cette tendance a fait grimper les loyers de 8 % depuis juillet 2022. En parallèle, le rendement brut des investissements locatifs a augmenté de 13 % en trois ans, passant en moyenne de 4,6 % à 5,2 % en France.
Des disparités régionales marquées
Le rendement locatif varie fortement selon les zones géographiques, du simple au double. Plusieurs villes telles que Châlons-en-Champagne, Limoges, Niort, Poitiers et Évry offrent des opportunités d’investir dans un deux-pièces sans apport personnel, avec des loyers couvrant les mensualités et des rendements entre 6 % et 9 %.
Focus sur Poitiers et Évry
À Poitiers, ville universitaire accueillant 30 000 étudiants, Laure Courcier, directrice de l’agence L’Adresse Poitiers, recommande de prévoir un effort financier supplémentaire de 100 à 150 euros par mois. Dans le quartier de la Gibauderie, un deux-pièces de 40 m² se vend entre 85 000 et 90 000 euros, pour un loyer d’environ 600 euros mensuels.
À Évry, Wilfried Chaux, directeur de l’agence L’Adresse Mennecy Centre, estime qu’il faut compter entre 150 000 et 160 000 euros pour un loyer mensuel situé entre 750 et 900 euros.
Dans tous les cas, la vigilance est de mise concernant les travaux de rénovation énergétique, souvent nécessaires, ainsi que la gestion de la vacance locative. Il est essentiel d’anticiper une trésorerie suffisante afin de faire face à ces éventualités.