Le débat sur les coopératives d’habitation Genève revient au centre de la votation du 28 septembre : faut‑il porter à 10 % la part de logements en coopérative dans le parc cantonal ? Deux prises de position opposées, celle de Léa Oswald en faveur et celle d’Adrien Genecand contre, illustrent les enjeux de cette initiative IN 180 pour le marché du logement et les loyers à Genève.
coopératives d’habitation Genève : l’argumentaire de Léa Oswald
Rendons‑nous d’emblée à l’évidence, la crise du logement qui frappe de plein fouet notre canton ne se résoudra pas d’elle‑même. D’après les dernières prévisions de l’Office fédéral du logement, les loyers augmenteront de 3 à 5 % par an ces prochaines années, alourdissant inexorablement le budget des ménages genevois. Dans ce contexte de pénurie de logements et de hausse continue des loyers, Genève peut‑elle se permettre de poursuivre sur la même voie, ou doit‑elle envisager d’autres options pour mieux répondre aux besoins de la population? C’est en substance la question à laquelle les Genevoises et les Genevois sont appelés à répondre lors de la votation du 28 septembre.
L’initiative 180 «Pour + de logements en coopérative» ne prétend pas résoudre tous les problèmes, mais elle incarne une partie de la solution à travers le renforcement d’un modèle qui a déjà fait ses preuves à Genève et dans d’autres cantons. Les coopératives d’habitation se distinguent avant tout par l’absence de recherche de rendement financier, ce qui leur permet de proposer des loyers basés strictement sur les coûts réels. Cela se traduit, selon une étude de l’Office cantonal de la statistique, par des loyers jusqu’à 40 % moins chers que le marché, et nettement plus stables sur la durée.
Au‑delà de l’aspect économique, les coopératives d’habitation privilégient la qualité architecturale, la durabilité et la convivialité. Elles font souvent office de pionnières en matière de construction respectueuse de l’environnement, elles favorisent la création de liens sociaux et elles dynamisent la vie de quartier, notamment par l’installation de commerces de proximité, de crèches, d’activités culturelles, sociales et associatives.
À ce jour, seulement 5 % des logements à Genève appartiennent à des coopératives, contre environ 20 % à Zurich. L’initiative vise à porter à 10 % le taux de logements en coopérative sur l’ensemble du parc d’habitation du canton, ce qui permettrait de soustraire plusieurs milliers de logements à la spéculation immobilière.
Dès lors, on peut comprendre la crainte des promoteurs immobiliers, menacés de voir cette part de gâteau leur échapper. Cela ne saurait pour autant justifier les arguments trompeurs, voire mensongers des opposants à l’initiative. Comme le relève la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice qui a dû, suite à un recours, se pencher sur la validité de cette initiative, celle‑ci ne prévoit nullement l’usage systématique par l’État du droit de préemption. Précision de plus que l’expropriation massive de terrains privés est totalement exclue. Il existe en effet d’autres moyens pour mettre en œuvre l’initiative, à l’image des terrains en mains publiques dans le secteur Praille‑Acacias‑Vernets ou dans d’autres communes du canton, lesquels suffiraient à développer de nombreux nouveaux logements en coopératives.
L’initiative fixe simplement un objectif concret pour faire en sorte que les logements qui seront construits sur les terrains disponibles répondent aux besoins du plus grand nombre, ce que permettent les coopératives d’habitation. En somme, pour davantage de loyers abordables et une meilleure qualité de vie dans des quartiers dynamiques, votons oui le 28 septembre.
Léa Oswald, vice‑présidente du Groupement des coopératives d’habitation genevoises.
Adrien Genecand : critiques de l’initiative IN 180 et risques évoqués
Le titre de l’initiative cantonale IN 180, «Pour + de logements en coopérative», peut sembler séduisant. En réalité, elle entraînerait des conséquences graves pour le logement à Genève. Selon le texte, il faudrait qu’«au moins 10 % du parc de logements du canton soit constitué de logements en coopérative d’ici à 2030». Ambitieux? Plutôt irréaliste et dangereux.
Les initiants avancent que dans ces nouveaux logements créés en coopérative, les loyers seront plus bas que ceux de locatifs ordinaires. Ils seront plus élevés, si l’on compare ce qui est comparable. En effet, les trois leviers préconisés pour affecter des terrains à ces constructions (préemption, expropriation, usage du fonds LUP) ne permettent, selon la loi, qu’un seul type de construction: des logements d’utilité publique (LUP) destinés aux revenus modestes. Pourtant, l’entrée dans une coopérative exige l’achat de parts sociales importantes (environ 19 000 € à 47 500 € selon la taille de l’objet). À cela s’ajoute un loyer renchéri des frais supplémentaires liés au droit de superficie. Au final, les loyers d’une coopérative de l’IN 180 seront plus élevés que ceux de locatifs de la même catégorie LUP. C’est d’autant plus absurde de faire usage du fonds LUP, pourtant jusqu’ici affecté à des logements réservés à de bas revenus, pour financer des appartements qui, finalement, leur seront inaccessibles.
Les personnes à revenu modeste ne sont pas les seules lésées: le strict contrôle des revenus restreint fortement l’accès pour une grande partie de la population. Si l’on y ajoute l’impossibilité de transmettre ces logements aux proches – malgré l’investissement – l’on peut se demander qui pourraient être les destinataires de ces habitations.
Car c’est bien là l’un des paradoxes cachés de l’IN 180. Au rythme où l’on construit actuellement à Genève (environ 2 500 logements par an), l’initiative, qui demande de bâtir 11 000 habitations d’ici 2030, imposerait de ne réaliser que des logements coopératifs LUP ces prochaines années. Aucun panachage: la diversité des aspirations des Genevois ne serait pas respectée. Aucun autre type d’habitation ne serait bâti, pas même des coopératives à loyer dit «libre». Vous cherchez à acheter ou à louer ailleurs que dans une coopérative? Patience, on construit d’abord des coopératives LUP qui ne seront pas accessibles aux plus bas revenus mais qui leur seront pourtant légalement réservées! Ce paradoxe est insoutenable.
Autre aspect que je ne peux pas cautionner: le recours généralisé à l’expropriation de terrains privés. D’une part parce que cette mesure extrême provoquera inévitablement de longues bagarres judiciaires, ce qui ne fera que ralentir voire bloquer les projets de construction – et aggraver ainsi la crise du logement. Et d’autre part parce que l’État et les communes, les plus grands propriétaires du canton, particulièrement dans le secteur du PAV, disposent déjà d’assez de terrains pour réaliser ce type de projets coopératifs sans bloquer la construction d’autres types de logements.
Faut‑il vraiment s’engager sur la voie d’une solution unique, inadaptée aux aspirations d’une majorité de Genevois et qui ne résoudra malheureusement pas nos problèmes de logement? Avec la plus grande conviction, je réponds «non» et invite les Genevoises et Genevois à rejeter l’IN 180.
Adrien Genecand, député PLR au Grand Conseil.