Prix d’achat de la maison inférieur au mutuel : décision de la Cassation
Que se passe-t-il lorsque le prix d’achat d’une maison est inférieur au montant du mutuel ? La Cour de cassation a apporté des précisions sur ce sujet via sa décision n° 18866, rendue le 10 juillet 2024. Cette affaire concernait une contribuable, associée d’une société immobilière, qui avait contesté un avis d’imposition ayant abouti à une augmentation de son revenu de participation suite à un contrôle fiscal de la société concernée.
Le mutuel supérieur au prix d’achat : une justification suffisante
Selon la décision de la Cassation, dans le cadre d’une contestation concernant des revenus supérieurs issus de la vente d’un bien immobilier, le montant du mutuel accordé à l’acquéreur, lorsqu’il dépasse le prix d’achat déclaré, est suffisant pour justifier une correction des montants déclarés. La Cour a mis en avant que l’octroi de prêts dépassant le prix inscrit dans l’acte de vente publique permet de réajuster les montants déclarés en conséquence.
Détails supplémentaires sur la décision de la Cour
Comme l’a détaillé Fisco Oggi, dans le contexte de la contestation des revenus issus de la vente de biens immobiliers, la réintroduction rétroactive de la présomption simple, conformément à l’article 24, alinéa 5, de la loi n° 88 de 2009, a modifié l’article 39 du DPR n° 600 de 1973 et l’article 54 du DPR n° 633 de 1972. Cela a abrogé la présomption légale de correspondance du prix de vente à la valeur normale du bien, introduite par l’article 35 du Décret-loi n° 223 de 2006. Toutefois, cela ne prévient pas le juge fiscal d’appuyer son jugement sur un unique élément, pourvu qu’il soit précis et pertinent. Il est important de noter que cet élément ne peut pas être basé uniquement sur les valeurs OMI sans preuves complémentaires, afin d’éviter une présomption de présomption.
Accertamento d’un revenu supérieur et vente de biens immobiliers
Dans le cadre de l’évaluation des revenus d’entreprise, la Cassation a précisé que la constatation d’un revenu supérieur résultant de la cession de biens immobiliers peut se fonder uniquement sur la disparité entre le prix réduit inscrit dans l’acte et le montant du mutuel accordé, sans que cela ne constitue une violation des normes de charge de la preuve.
Renforcement de la présomption liée au mutuel
Fisco Oggi a également indiqué que la Cour a établi que la présomption selon laquelle le prix d’achat d’un bien immobilier ne peut être inférieur au montant du mutuel octroyé par la banque est renforcée par des normes fixant une limite maximale de financement. Selon une délibération du 22 avril 1995 du Comité Interministerial pour le Crédit et l’Épargne (Cicr), le montant maximal des financements de crédit immobilier ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien. Le financement peut atteindre 100 % uniquement en présence de garanties additionnelles. De plus, les règles établies par la Banque d’Italie pour les institutions financières, en cas de non-respect, nuiraient aux intérêts de ces établissements, qui doivent garantir le capital prêté avec des biens dont la valeur ne peut être inférieure. Ainsi, le prix de vente des biens immobiliers ne doit pas être inférieur à 80 % du montant du mutuel contracté.